Poradna

V České republice je na rozdíl od vyspělých zemí velmi rozšířené spoluvlastnictví, nejvíce u zemědělské půdy. „Západní“ způsob vypořádání dědictví je postaven na tom, že se nemovitosti reálně rozdělí a spoluvlastníci si případně musejí doplatit rozdíl v hodnotě. Nový občanský zákoník s touto variantou počítá a umožňuje vypořádání dědictví tak, že rozdíl v hodnotě, kterou dostanou jednotliví pozůstalí, se může zapsat v katastru jako zástava až do vyplacení tohoto rozdílu.
Zatím však existují desetitisíce případů, kdy nemovitosti vlastní více osob, někdy dokonce i desítky. Jakým způsobem jsou upraveny vztahy mezi spoluvlastníky?

1. Rozhodování o využití nemovitosti

Zde se rozhoduje „jako v parlamentu“, tedy nadpoloviční většinou hlasů podle podílů. Většina rozhoduje, komu se nemovitost pronajme. Ostatní spoluvlastníci se mohou bránit v případě, kdyby se jim zdál být pronájem nevýhodný, např. příliš nízký. V případě neshod je možno vymáhat změnu nebo kompenzaci jen soudně. Doporučujeme však vyvinout maximální snahu o dohodu bez použití soudů.

2. Právo na vypořádání spoluvlastnictví

Každý spoluvlastník, byť s minimálním podílem, má právo na vyřešení spoluvlastnictví, a to i v případě, že ho ostatní podílníci ignorují. Zákoník v úvodním paragrafu doslova uvádí výrok „Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat“. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou (dohodu vždy doporučujeme!) na vyplacení těch podílníků, kteří nechtějí ve spoluvlastnictví setrvat, nebo se nedohodnou na rozdělení nemovitosti, případně na společném prodeji, rozhodne o vypořádání spoluvlastnictví soud.

3. Podle jakých kritérií bude soud postupovat?

Nejprve se pokusí nemovitost reálně rozdělit, avšak rozdělení by nemělo mít „podstatný“ vliv na hodnotu nemovitosti – např. byt nebo rodinný dům nelze dost dobře rozdělit. U zemědělských pozemků bude zřejmě záviset na jejich poloze, výměře a podobně. V případě, že rozdělení nebude možné, pokusí se soud jako druhou možnost přikázat celou nemovitost některému ze spoluvlastníků za cenu obvyklou (zde pravděpodobně dojde k "bitvě posudků" mezi tím, kdo má podíly získat, a tím, kdo je má ztratit). Pokud však nikdo nechce vyplatit ostatní spoluvlastniky, soud jako třetí a konečný způsob vypořádání vyhlásí veřejnou dražbu celé nemovitosti.
Velmi těžko však lze předpovědět, jak se zachová soud v konkrétním případě.

Opět doporučujeme alespoň dvakrát vyzvat spoluvlastníka k řešení spoluvlastnictví, a nabídnout mu jak všechny varianty řešení (rozdělení, úhrada v penězích, společný prodej nebo dražba), tak ho vyzvat k návrhu jeho vlastní varianty řešení. První výzvu je vhodné zaslat doporučeně a druhou by měl formulovat advokát, aby bylo možno u soudu argumentovat tak, že dotyčný spoluvlastník byl vyzván k činnosti a nereagoval. To může výrazně pomoci především při stanovení toho, kdo uhradí soudní poplatky a náklady na právní zastoupení.

V případě dotazů nás můžete kontaktovat.

Příloha – část „nového“ občanského zákoníku věnovaná vypořádání spoluvlastnictví
Oddíl 4
Oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví

§ 1140

1. Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.
2. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

§ 1141

1. Spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu.
2. Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

§ 1142

1. Jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné.
2. Zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu. To neplatí, pokud má být pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za takovým účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit.

§ 1143
Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

§ 1144

1. Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.
2. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.
   

§ 1145
Při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci může soud zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem.

§ 1146
Společné listiny nelze dělit. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, u koho se uloží společné listiny, uloží je u nejstaršího spoluvlastníka, není-li tomu jinak nic na závadu. Ostatní spoluvlastníci obdrží na společný náklad úředně ověřené opisy nebo kopie.

§ 1147
Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

§ 1148

1. Při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí.
2. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví.
3. Prodá-li se věc, uhradí se po stržení nákladů prodeje všechny dluhy podle předchozích odstavců ještě předtím, než se mezi spoluvlastníky rozdělí výtěžek.

§ 1149

1. Bývalí spoluvlastníci si doručí na žádost některého z nich potvrzení, jak se vypořádali, pokud dohodu o zrušení spoluvlastnictví k movité věci neuzavřeli v písemné formě.
2. Při vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci zapsané do veřejného seznamu vznikají nová vlastnická práva zápisem do tohoto veřejného seznamu.